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국세청 감정평가 대상 전면 확대, 무엇이 바뀌었나요?
국세청이 2025년 6월 11일부터 상속세·증여세 과세 시 감정평가 대상을 전면 확대했어요. 기존에는 꼬마빌딩과 같은 특정 비주거용 건물만 해당했던 감정평가가 2024년 주택으로 확대된 데 이어, 이번에는 나대지・임야・주택 입주권・분양권・임차권・전세권・지상권 등 모든 부동산 자산으로 확대됐어요.
특히 세무 업계는 국세청이 2025년 부동산 감정평가 예산을 기존 45억 원에서 96억 원으로 2배 이상 증액했다는 점에 주목하며, 이러한 변화를 “모든 부동산 자산에 대한 감정평가 의무화"로 해석하고 있어요.
부동산 감정평가란?
부동산 감정평가는 공인 감정평가사가「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 토지나 건물의 경제적 가치를 객관적으로 산정하는 절차를 말해요.
이게 비상장 기업과 무슨 관계인가요?
비상장 주식은 시장에서 거래가 활발하지 않아 시가가 명확하지 않은 경우가 많아요. 하지만 비상장 주식도 거래하거나 증여할 때는 다른 자산과 마찬가지로 세금을 납부해야 하죠. 그래서 “상속세 및 증여세법”에서는 비상장 주식의 시가를 법인의 자산과 손익에 따라 계산하도록 정하고 있어요.
이때 법인이 보유한 부동산도 법인의 자산이기 때문에 비상장 기업의 주식 시가를 산출하기 위해서는 부동산의 평가액을 알아야 해요. 그리고 최신 법 개정으로 주식 평가 시 감정평가로 확인한 부동산의 감정가(평가액)가 반드시 필요하게 된 것이죠.
비상장 회사의 가치평가가 필요한 주요 시점은 다음과 같아요:
- 주식 증여: 창업자나 대주주가 친족에게 주식을 증여할 때, 시가를 통해 증여가액을 평가해요.
- 주식 양수도: 기존 주주로부터 주식을 매입하거나 매각할 때, 적정한 양도가액으로 주식이 거래되었는지 시가와 비교하여 판단해요.
- 스톡옵션 행사: 임직원이 스톡옵션을 행사하여 주식을 취득할 때, 시가가 행사 이익을 계산하고 근로소득세를 신고하는 기준이 돼요.
비상장주식 가치평가가 필요하다면 체크해야 할 3가지
1. 매매사례가액 확인
매매사례가액이 있다면 전문가가 평가한 주식 가치보다 매매사례가액을 우선으로 시가로 정해요. 먼저 매매사례가액 조건에 해당하는 거래가 있는지 확인해 보시고, 비상장주식 가치평가가 반드시 필요한지 점검해 보세요.
매매사례가액의 조건
- 평가기준일 전후 6개월 이내의 거래
- 증여 재산의 경우, 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월 이내의 거래
- 액면가로 계산한 발행주식총액 혹은 출자총액의 1/100 이상의 거래 혹은 액면가액 3억 원 이상
- 특수관계인 사이의 거래는 제외
2. 보유 자산 현황 점검
비상장주식 가치평가는 회사가 보유한 자산의 평가액을 반영해요. 이때 재무제표상 장부가 외에 별도로 자산 가치를 확인해야 하는 특수 자산이 있어요. 부동산, 골프 회원권, 호텔 회원권, 다른 비상장회사의 주식(지분 10% 이상)이 대표적인 특수 자산이죠.
특히, 부동산을 보유하고 있다면 반드시 감정평가를 받아야 하니 법인이 소유한 토지와 건물이 몇 건인지 사전에 점검해야 해요.
3. 일정 확인
감정평가가 포함된 주식평가는 최소 3주가 필요해요. 주식 증여와 스톡옵션 행사 등으로 주식 가치평가가 필요하다면, 평가기준일과 신고 기한을 먼저 확인하고 3주 이상의 여유를 두고 준비하세요.
감정평가, 생략하면 비상장 기업에게 어떤 위험이 있나요?
부동산 자산의 감정평가 없이 주식 가치를 평가하면, 국세청으로부터 보정 요청을 받거나 세금이 추징될 수 있어요.
2025년 1분기에도 국세청은 총 75건의 부동산을 감정평가하여 신고액(2,847억 원)보다 87.8%가 증가한 가액(5,347억 원)으로 추가 과세하였어요.
특히, 감정평가 예산이 증가한 만큼 국세청에서 자체적으로 비상장 기업이 보유한 부동산을 감정평가하여 이를 주식 시가에 반영하여 과세할 가능성이 높아진 것이죠.
감정평가 없이 세금 신고를 하면 국세청 자체 감정평가에 따른 세금을 예측할 수 없고, 절세 전략을 세울 수도 없어요. 감정평가를 사전에 받고 이를 반영한 주식 시가로 세금을 신고해야 세무 리스크를 예방할 수 있어요.
감정평가, 비용이 궁금해요.
가치평가 비용은 법인의 상황과 평가 난이도에 따라 달라지지만, 감정평가 수수료는 국토교통부 고시로 정해져 있어요.
감정평가 수수료 체계
감정평가액 | 수수료 요율 체계 | ||
|---|---|---|---|
하한 수수료(0.8배 부터) | 기준 수수료 | 상한 수수료(1.2배 까지) | |
5천만 원 이하 | 250,000원 | ||
5천만 원 초과 5억 원 이하 | 250,000원+5천만 원 초과액의 11/10,000×0.8 | 250,000원+5천만 원 초과액의 11/10,000 | 250,000원+5천만 원 초과액의 11/10,000×1.2 |
5억 원 초과 10억 원 이하 | 646,000+5억 원 초과액의 9/10,000×0.8 | 745,000+5억 원 초과액의 9/10,000 | 844,000+5억 원 초과액의 9/10,000×1.2 |
10억 원 초과 50억 원 이하 | 1,006,000+10억 원 초과액의 8/10,000×0.8 | 1,195,000+10억 원 초과액의 8/10,000 | 1,384,000+10억 원 초과액의 8/10,000×1.2 |
50억 원 초과 100억 원 이하 | 3,566,000+50억 원 초과액의 7/10,000×0.8 | 4,395,000+50억 원 초과액의 7/10,000 | 5,224,000+50억 원 초과액의 7/10,000×1.2 |
100억 원 초과 500억 원 이하 | 6,366,000+100억 원 초과액의 6/10,000×0.8 | 7,895,000+100억 원 초과액의 6/10,000 | 9,424,000+100억 원 초과액의 6/10,000×1.2 |
500억 원 초과 1,000억 원 이하 | 25,566,000+500억 원 초과액의 5/10,000×0.8 | 31,895,000+500억 원 초과액의 5/10,000 | 38,224,000+500억 원 초과액의 5/10,000×1.2 |
1,000억 원 초과 3,000억 원 이하 | 45,566,000+1,000억 원 초과액의 4/10,000×0.8 | 56,895,000+1,000억 원 초과액의 4/10,000 | 68,224,000+1,000억 원 초과액의 4/10,000×1.2 |
3,000억 원 초과 6,000억 원 이하 | 109,566,000+3,000억 원 초과액의 3/10,000×0.8 | 136,895,000+3,000억 원 초과액의 3/10,000 | 164,224,000+3,000억 원 초과액의 3/10,000×1.2 |
6,000억 원 초과 1조 원 이하 | 181,566,000+6,000억 원 초과액의 2/10,000×0.8 | 226,895,000+6,000억 원 초과액의 2/10,000 | 272,224,000+6,000억 원 초과액의 2/10,000×1.2 |
1조 원 초과 | 245,566,000+1조 원 초과액의 1/10,000×0.8 | 306,895,000+1조 원 초과액의 1/10,000 | 368,224,000+1조 원 초과액의 1/10,000×1.2 |
감정평가는 원칙적으로 2곳 이상에서 받아서 평균을 구해야 해요. 따라서 예산을 계획할 때 이를 함께 고려해 주세요. 단, 기준시가가 10억 원 이하인 부동산은 1곳에서만 받아도 감정가로 인정돼요.
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김민지
ZUZU에서 가치평가를 통해 비상장회사 주식 거래 과정에서 발생하는 법률·세무 리스크를 예방하는 일을 하고 있습니다. 비상장회사의 주식이 더 자유롭고 공정하게 거래되고, 기업이 주식을 수단 삼아 성장할 수 있는 생태계를 만들고 싶습니다.
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